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10月郑州住宅小户型成市场主力　量价“双降”有冷有热

作者：　发布时间：2008-11-12　来源：大河网点击：

　　[提要]　　郑州市房管局发布的１０月份郑房指数分析报告出来了。本应是“金九银十”的两个月，却出现商品住宅成交量和成交价格连续双双下跌，尤其是１０月份的成交量，创下了近７个月以来的新低，仅略高于传统淡季２、３月份的成交数字。然而，有限的下跌幅度显示，郑州房地产市场继续“探底”迹象明显。

郑州市房管局发布的１０月份郑房指数分析报告出来了。本应是“金九银十”的两个月，却出现商品住宅成交量和成交价格连续双双下跌，尤其是１０月份的成交量，创下了近７个月以来的新低，仅略高于传统淡季２、３月份的成交数字。然而，有限的下跌幅度显示，郑州房地产市场继续“探底”迹象明显。zxg商丘房产网　　数字楼市zxg商丘房产网　　１０月份的郑州房地产市场继续走弱，成交量继续减少，“金九银十”实际上成了两个低成交量的月份。１０月份的商品房成交４４１７套，是今年４月份以来最少的一个月。虽然商品房总体价格仍有较大幅度的上涨，但这主要是由于价格较高的商业物业成交面积有较大幅度增加造成的。而作为市场主力的商品住宅，价格却是跌势不减。zxg商丘房产网　　郑州的商品住宅销售继９月量价齐降之后，１０月份继续下行，商品住宅销售３９６３套，比９月份减少２４７套，跌幅为５．８７％，成交总面积相应减少２８００平方米，但平均单套面积仅比上个月减少１．１平方米左右，是近几个月变动比较小的一个月份。如果剔除成交中的经济适用房，商品住宅的成交量其实是比较稳定的，９月份商品住宅的成交是３６６８套，而１０月份的数据是３６４６套，仅仅少了２２套。zxg商丘房产网　　价格方面，郑州市１０月份住宅平均价格为每平方米３９０１元，环比小降０．８４％，表现稳定。但是，如果剔除经济适用房成分，价格的下跌幅度略有放大，１０月份商品住宅的销售均价为每平方米４１６９元，较９月份的每平方米４２７１元降２．３９％。zxg商丘房产网　　１０月份，郑州市商品住宅成交价格在每平方米３５００元~４５００元之间的有１６００套左右，将近占商品住宅成交总量的４５％。而每平方米在３５００元以下的成交７００多套，占成交总量的２０％左右。可以看出，１０月份郑州市商品住宅成交价格在每平方米４５００元以下的占到商品住宅总成交量的六成以上。１０月份郑州市商品住宅成交价格每平方米在３５００元~４５００元的价格区间，取代了９月份每平方米４５００元~５５００元的价格区间，成为市场成交的主力价格区间。１０月份，郑州热销的几个楼盘比如托斯卡纳、未来名家、思达优典、美林河畔等项目价格一般都在这个区间内。与此同时，高价格的楼盘成交量开始萎缩，这与供应等诸多方面原因有关。zxg商丘房产网　　从成交面积上看，郑州市１０月份商品住宅市场的成交主要分布在５０平方米以下和７０~１２０平方米区间。５０平方米以下户型成交了将近８００套，占成交总量的２０％还强，其中一些户型设计巧妙的楼盘抢了这个区间大部分的市场。面积在７０~１２０平方米区间户型成交了１６００多套，占了总量的将近一半，目前的住宅市场需求主力——首次置业的自住型客户都会选择这个面积。zxg商丘房产网　　继续筑底zxg商丘房产网　　王牌企划上官同君分析说，今年８~１０月，郑州市商品房累计获批预售面积３４６．８４万平方米，其中商品住宅３０９．６６万平方米；累计实际销售面积仅为１６１．８２万平方米，其中商品住宅１３０．５６万平方米；供销比高达２．１：１，其中商品住宅为２．４：１，供销倒挂现象异常明显。９、１０月份商品住宅销售连续两个月环比、同比均呈现负增长，这在历史上是绝无仅有的。截至１０月底，郑州市商品房累计可售面积（２００５年以来商品房累计预售面积减去累计销售面积）约为８６８．２４万平方米，其中商品住房累计可售面积达到６７２．７６万平方米，开发企业手中等待市场消化的商品房规模继续增加，面临的销售压力进一步加大。从今年前１０个月郑州市商品住房销售价格走势看，没有出现过度下降或上扬，基本上保持平稳状态，但从价格增长幅度的趋势可以看出，房价的增长速度明显放缓，以至于到１０月份出现了负增长的情况，郑州市住房价格已明显进入下行通道。zxg商丘房产网　　１０月可谓各地政策频出的一个月。不仅仅是各地政府频繁出台利好措施支持本地房地产市场的发展，财政部也紧急出手发布多项措施旨在维护房地产市场的稳定，央行也在两个月内已连续三次降息。郑州市政府也在１０月２４日出台了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，这则被称为郑州“救市１７条”的救市《意见》，除了深化中央层降低交易税费的政策导向，还提出了多个有利于开发商的措施，如允许开发商暂缓缴纳部分税费、调整住房供给结构、协助房企消化存量房等。zxg商丘房产网　　一系列“救市”政策的出台，显示了政府自上而下对房地产市场的关注。在外围经济形势不乐观的情况下，国家从原本的“一保一控”逐步转向“保证经济稳定增长”。在这样的大背景下，对房地产的调控政策也开始有所放松。zxg商丘房产网　　河南中原地产高级市场分析师李明明认为，这些“救市”的政策要想显现效果，除了要假以时日的政策传导之外，还要有降息等其他政策的配合。目前，各级政府出台的所谓“救市”政策仅仅是政府的“让利”行为，对于提升购房者实际购买力作用不大。另外，对于住房的投资性消费依旧没有放松，也压抑着部分需求。在未来的降息通道中，这些政策的效果将逐步显现，楼市才会真正走上上升的通道。目前郑州的房价还在探底，成交量也处在一个较低的水平上，郑州房地产市场的“寻底”过程还将持续一段时间，并在这种反复中寻找楼市反转的时机。zxg商丘房产网　　上官同君也认为，政府的调控作用只是抛砖引玉，而市场自身运行规律将发挥主导作用。目前，国家及地方政府虽然初步采取了降息或免税政策，但由于国际国内大的经济环境普遍不景气，再加上国家财力有限、政策效应的滞后性、市场心理预期进一步加重等因素，短期内不可能取得立竿见影的效果。从长期看，这些政策将在一定程度上对改善市场低迷状况发挥积极作用，但却不能完全寄希望于政府改变市场；从短期看，由于消费者对目前市场的看空和对政府未来会进一步出台利好政策的预期，从而使得市场的观望情绪越发浓重，可能对目前的销售形成“干扰”，导致销量进一步下滑，市场将继续震荡筑底。

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