９月中旬起，在不到一个月的时间里，央行两次降息，传递出救市信号。从最初的中央政府默认地方政府救市，到国家发改委肯定各地的救市行动，如今，全国各地的救市活动已如火如荼。１０月２４日，郑州市政府颁布十七条措施，全方位救市。虽然从近几天的市场表现，还看不出救市措施的功效。但是，政府救市的决心已是毋庸置疑。那么，政府还有什么救市“良药”呢？PGj商丘房产网
减免税费PGj商丘房产网
背景：据省房地产业商会今年年初所做的调查，目前针对房地产商收取的各种税费能占到商品房成本的３０％～４０％，其中房地产开发经营涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、固定资产投资方向调节税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等１２项税收。此外，由政府征收的费用名目繁多，虽然各地有差异，但大约都在６０种左右。PGj商丘房产网
业内人语：省房地产业商会秘书长赵进京说，在房地产市场交易低迷的情况下，如果政府能够减免部分税费，可以大大缓解开发商面临的资金压力。赵进京举例说，不久前出台政策，西安为开发商减免城建费用。PGj商丘房产网
外地政策：西安出台办法称，在２００９年６月３０日前，房地产开发商按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在１５０元／平方米基础上减免３５元／平方米；房地产商申请延期不超过半年开工的，减免２５元／平方米，这就在一定程度上增强了企业抵抗市场风险的能力。PGj商丘房产网
记者点评：因为政府收取的开发环节的税费最终还是要被摊入房价，所以，减免税费不仅会成为眼下环节开发商减少资金压力的有效措施，从长远来说，也能降低房价成本，让利于民。PGj商丘房产网
二套房贷松绑PGj商丘房产网
背景：去年的“９·２７”房贷新政将第二套住房的首付比例提高至４０％以上，同时将第二套住房贷款利率提高至基准利率的１．１倍。此外，购买商业和写字楼项目首付要五成，限制了小企业和投资者购买门槛。PGj商丘房产网
业内人语：中信中原房地产公司营销总监武泓君说，管理层当初为了调节过热的房地产价格涨幅，推出了针对第二套房贷限制的政策，在当初应该有其一定针对性，也给市场着实降了下温。然而由于限制第二套房贷政策过于普遍性，在降温的同时也显示出了其利弊两面。限制第二套房贷影响最大的恰恰是有着改善性需求的中产阶级，以目前市场占主流购买之一的婚房消费为例，随着家庭成员的增加或孩子年龄增长，往往会第二次甚至第三次购买商品房，第二套房贷的限制政策无疑将会大大制约了这部分需求。再以刚工作几年、在父母的资助之下购买首套房的年轻人为例，到了结婚年龄或生儿育女时也同样会出现购买第二套房子的需求，而此类需求无疑就是刚性需求，却严重受到了第二套房贷政策的打压。PGj商丘房产网
外地政策：在南京推出的救市政策中，已为“二套房”松绑。南京市规定，人均面积低于南京市平均标准的，购买第二套房可继续享受第一套房利率标准。PGj商丘房产网
记者点评：在目前形势下，银行应适当放宽贷款条件，第二套房贷利率恢复到和第一套一样的水平，商业和写字楼首付五成也要降一些。这样可以将市场上蕴藏的刚性需求转化为有效需求，提升房地产市场交易量。PGj商丘房产网
暂缓招拍挂PGj商丘房产网
背景：２００４年“８·３１大限”以来，房地产市场所有供应的土地都要经过招、拍、挂。可是，招、拍、挂使土地价格很快攀升，这也是导致开发成本增加、房价高企的一个重要原因。PGj商丘房产网
业内人语：省房地产业商会秘书长赵进京说，目前，商品房面临小产权房、社会保障房、政府部门自建房、近期土地出让价格低的项目的冲击，这些都属于低地价成本住宅，最终都流向市场，对正规“招拍挂”项目的价格杀伤力很大。他建议政府下一步应该暂缓土地“招拍挂”，打击“小产权房”等非法住宅，保护市场秩序。PGj商丘房产网
应采取“双限双竞”的土地出让方式，限房价、限地价，竞销售单价和竞出让金总额，以此来控制房型结构，限制开发利润让利于老百姓，让老百姓买到物美价廉的房子。PGj商丘房产网
此外，河南中原地产高级市场分析师李明明认为政府还应放缓土地供应。前两年由于房价上涨过快，政府大规模推出土地供应市场，以缓解供求压力。目前商品房市场出现了销售持续下降态势，政府应暂停推出新土地，以平衡楼市供求，减轻存货销售压力。PGj商丘房产网
记者点评：从政府推出招拍挂制度，就引起了极大的争议。现在很多人把高房价归咎于招拍挂制度的推行，认为“面粉涨价了，面包还能便宜吗”。看来，在目前的房地产形势下，招拍挂也可以暂缓一下。但这是国家的大政策，不是某个地方就能够作出决定的。PGj商丘房产网
放宽闲置土地处置政策PGj商丘房产网
背景：今年１月７日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地政府进一步加强闲置土地的清查工作，对闲置满一年不满两年的土地征收２０％的闲置费，而土地闲置满两年的应当依法无偿收回。PGj商丘房产网
５月，郑州市出台《郑州市闲置土地处置办法》，规定将于今年７月１日起，土地闲置满一年不满两年的，用地单位或个人要按土地价款的２０％缴土地闲置费，土地两年不开发政府无偿收回。PGj商丘房产网
业内人语：中信中原的武泓君说，由于目前房地产市场的低迷，开发商资金压力很大，尤其是前两年高价拿地的开发企业，面临的形势更加严峻。今年郑州市已经出现两起退地事件，不管企业退地的原因是什么，如果政府能适当放宽闲置土地处置政策，这在一定程度上能够缓解目前开发商面临的巨大资金压力。PGj商丘房产网
记者点评：前两年土地价格快速攀升时，开发商囤积土地是为了牟取暴利。今年以来，土地价格趋稳，房地产交易萎缩，开发商资金压力骤增。现在开发商让土地闲置，不再单纯地是为囤积，也许是无力开发，也许是拿地价格太高，而市场疲软，土地成为烫手的“山芋”。PGj商丘房产网
放松９０／７０限制PGj商丘房产网
背景：“９０／７０”政策是２００６年“国八条”中的政策之一，其主要内容是新建住宅项目的户PGj商丘房产网
型比，套型建筑面积为９０平方米以下的户型必须占到整个项目的７０％以上。这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。“９０／７０”政策是近几年房地产市场宏观调控的标志性政策，也是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。PGj商丘房产网
业内人语：赵进京认为，“９０／７０”政策的执行使市场供给同质化严重，市场供应结构严重不合理。从郑州商品房的销售情况看，商品房面积在９０平方米~１２０平方米之间的房子最受市场欢迎，这就出现了市场与政策严重的不协调。早在“９０／７０”政策出台之初，民间就已经有了自己的解决之道，最直接的就是两套打通。可以说“９０／７０”政策是造成当前市场成交价量齐跌的重要原因，如果“９０／７０”政策能够松绑，多次置业的改善型市民将是最大的受益者。PGj商丘房产网
记者点评：一旦调整该政策，市场的产品风向标是否又要被颠覆？如果都是大房子的话很难满足市场的需求，因此楼市发展的趋势应该是更多地满足大众对生活的基本要求的房子。从国务院在去年下半年以来几次强调“９０／７０”政策要落实到位的口风来看，给这个政策松绑是需要下相当大的决心。PGj商丘房产网
政策不会骤然放宽PGj商丘房产网
业内人语：河南中原地产的李明明认为，从以往的经验看，如何解决房地产市场购买力的问题，减税相对是温和的手段，最直接的是金融手段，比如降低首付、第二套房贷放宽。目前一系列政策的变动表明政府已经发出一个信号，就是现在房地产调控转入另外一个通道，但由于目前国际经济形势不乐观，这次的调整可能会在较短时间内进行。而且目前国家的经济政策主要会涌向农村新经济，所以房地产业不会一下子恢复，国家也不会一下子全部放宽。 |
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